Monthly Archives: giugno 2012

Mutui: sempre meno

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Uno dei motivi per il quale il mercato immobiliare è in crisi è la riduzione all’accesso al credito per tutti ma in particolar modo per le giovani coppie per via di condizioni lavorative sempre più precarie. Il sogno di comprare casa non è finito ma è diventato difficilissimo attuarlo.  Secondo Bankitalia,  l’irrigidimento da parte degli istituti di credito dal 2008 al 2012, ha portato una diminuzione di mutui concessi in media del 9% annuo.

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Mercato immobiliare: piena crisi

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Secondo l’ultima nota dell’Agenzia del Territorio, dopo la lieve ripresa del volume di compravendite immobiliari registrata negli ultimi trimestri del 2011, nel I trimestre 2012 il mercato immobiliare italiano disattende i segnali positivi e torna a mostrare elevati tassi di flessione.
Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel primo trimestre del 2012 (variazione percentuale del I trimestre 2012 rispetto al I trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -17,8%.
Nel I trimestre 2012 i tassi tendenziali sono negativi per tutti i comparti. Il settore residenziale, che con 110.021 transazioni registrate nel I trimestre 2012 rappresenta il 45% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al I trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al -19,6% (erano 136.780), interrompendo così la crescita rilevata negli ultimi due trimestri del 2011. Analogo l’andamento nel settore delle pertinenze che con 35.597 NTN (36,1% del mercato), per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale, dopo due trimestri di rialzo perde il 17,4%. Continua la contrazione degli scambi nei settori non residenziali con il segmento del terziario (2.618 NTN) che perde il 19,6% delle transazioni, seguito dal commerciale (6.521 NTN), -17,6% e infine diminuzioni più contenute si rilevano nel settore produttivo (2.279 NTN), -7,9%.
Con l’eccezione di qualche “episodico” rialzo nel 2010 e dei tassi positivi degli ultimi due trimestri del 2011 l’andamento dell’indice trimestrale del NTN dal 2004 evidenzia un mercato immobiliare che ormai dal 2006 continua a perdere terreno.
Come si evidenzia dal grafico rispetto al I trimestre del 2004 si registra nell’ultimo trimestre un calo del -35,2% a livello nazionale; rispetto al I trimestre del 2006, che rappresenta il picco della serie storica, il mercato nazionale degli immobili ha perso quasi il 44%.

Risulta evidente l’andamento mediamente negativo cominciato dal III trimestre 2006 e continuato fino al IV trimestre 2009. Segue un 2010 con i primi due trimestri positivi per il settore residenziale ma negativi per gli altri settori. Segni ancora negativi nei primi due trimestri del 2011 seguiti da due trimestri di aumenti. Infine, il primo trimestre del 2012 mostra flessioni accentuate per tutti i settori. Quali sono le cause di questa brusca flessione delle compravendite di unità immobiliari?
Occorre anzitutto rammentare che i dati pubblicati dall’Agenzia sul numero delle transazioni normalizzate (NTN), sono elaborati a partire dalle note di trascrizione che registrano i rogiti notarili del trasferimento della proprietà di ciascuna unità immobiliare compravenduta. Ciò, se non ha influenza nella comprensione dei trend del mercato, ne ha moltissima nell’individuare le cause economico-sociali che possono indurre a delle variazioni tendenziali significative tra un trimestre e quello analogo dell’anno precedente. Infatti, come è noto, la decisione economica circa l’acquisto di una unità immobiliare non avviene al momento del rogito, bensì va collocata in un periodo temporale antecedente, per esempio al momento della proposta di acquisto o al compromesso. Non esistono studi che indichino quale sia il tempo medio che intercorre tra la proposta di acquisto (o il compromesso) e il rogito. Dall’esperienza comune, comunque, è normale che tra la proposta di acquisto ed il rogito vi sia un lasso temporale di qualche mese (da 2 a tre mesi). Periodo nel quale, spesso, si perfeziona l’accordo con l’istituto di credito per il finanziamento con mutuo dell’acquisto (ciò soprattutto nel settore residenziale). Ciò ha rilevanza perché la decisione economica dell’acquisto con riferimento ai rogiti stipulati nel primo trimestre 2012, deve collocarsi, nella maggior parte dei casi nell’ultimo trimestre del 2011.
Ciò permette di indagare quali possono essere le ragioni per le quali, nel periodo anzidetto, si è prodotta la significativa flessione negli acquisti.
D’altra parte, questa collocazione temporale delle decisioni di acquisto è coerente con i risultati dei sondaggi congiunturali sul mercato delle abitazioni effettuati presso un campione significativo di agenzie immobiliari (Sondaggi congiunturali sul mercato delle abitazioni in Italia nel III e IV trimestre 2011 a cura di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio1). Infatti, nella precedente nota trimestrale dell’Agenzia del Territorio, si era evidenziato come la miglior tenuta del settore residenziale negli ultimi due trimestri del 2011, sembrava contrastare rispetto a quanto emergeva dai sondaggi anzidetti. Infatti, gli agenti immobiliari segnalavano, nel complesso, un quadro di forte crisi del settore residenziale che non emergeva nel rilevamento effettivo delle compravendite. Ciò è dovuto al fatto gli agenti immobiliari registrano con un certo anticipo l’andamento del mercato, proprio perché tra la proposta di acquisto (o il compromesso) e il rogito notarile intercorrono anche diversi mesi. Le percezioni manifestate dalle agenzie immobiliari negli ultimi due trimestri del 2011 si sono rivelate quindi premonitrici del forte calo delle compravendite registrato all’inizio del 2012.
Se così, il crollo delle compravendite trascritte in questo trimestre nasce da una crisi del mercato in atto negli ultimi mesi del 2011. D’altra parte, se si osservano alcuni principali indicatori macroeconomici riferiti all’ultimo trimestre del 2011, si ravvisano tutti gli elementi che spiegano la contrazione della domanda nel mercato immobiliare. Dall’Istat registriamo i seguenti dati:
– il Pil del IV trimestre 2011 ha segnato nuovamente, dopo il III trimestre 2009, una variazione tendenziale negativa pari a -0,5%; risultato negativo peraltro accentuatosi nel I trimestre del 2012 (variazione tendenziale pari a -1,4%);
– il tasso di disoccupazione è incrementato tra il III trimestre 2011 e il IV trimestre 2011 di ben 2 punti percentuali (passando dal 7,6% al 9,6%);
– l’indicatore della spesa delle famiglie residenti, nell’ultimo trimestre 2011, ha segnato una riduzione (rispetto al trimestre corrispondente dell’anno precedente) pari a -1,3% nel complesso, ma con riferimento ai soli beni durevoli il calo è stato di ben il 7%.
Si aggiunga inoltre, essendo rilevante per la decisione di acquisto delle abitazioni da parte delle famiglie (che costituisce il nucleo quantitativamente più rilevante del mercato immobiliare), che il tasso di interesse (TAEG) sui prestiti alle famiglie per acquisto di abitazioni è salito costantemente nel 2011 passando dal 3,29% di aprile 2011 al 4,27% del dicembre 2011 (fonte Banca d’Italia).
Infine, nell’ultimo trimestre del 2011 si è verificato un quadro di massima incertezza. Si rammenta che lo spread tra BTP e Bund è passato da 365 punti base del 30 settembre 2011 al punto di massimo, finora mai ulteriormente raggiunto, di 553 punti base del 9 novembre 2011.
In questo contesto è ovvio che la crisi del mercato registrato al momento del rogito nel I trimestre 2012, da collocarsi in termini di decisione economica all’acquisto nell’ultimo trimestre 2011, dipende totalmente dalle condizioni di crisi della nostra economia, dal contenimento della domanda interna e dall’aumento del costo del denaro per l’acquisto di abitazioni. E’ noto, infatti, che in momenti di crisi ed incertezza, le spese che le famiglie rinviano sono quelle relativi ai beni durevoli e, a maggior ragione, quelli delle abitazioni che richiedono un impegno finanziario di lungo termine.
Va notato che non è ravvisabile un collegamento tra la caduta del mercato immobiliare che oggi registriamo, e l’aumento della tassazione degli immobili decisa con il decreto legge del 6 dicembre 2011, n.201, praticamente alla fine dell’ultimo trimestre 2011.
Nondimeno, il quadro economico che si presenta all’inizio del 2012 non è per nulla tranquillizzante per il mercato immobiliare. Si è già detto della ulteriore caduta del Pil nel I trimestre 2012. Altri indicatori mostrano segnali di difficoltà: il tasso di disoccupazione è salito da gennaio ad aprile del 2012 di altri 0,9 punti percentuali e la produzione industriale subisce variazioni tendenziali negative nei primi quattro mesi del 2012. In effetti, l’ultimo Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, già citato, pubblicato lo scorso 17 maggio e relativo al primo trimestre 2012, fornisce un quadro del mercato raccontato dagli agenti immobiliari non molto confortante, con vendite in diminuzione, aumento dei margini di sconto e dei tempi di vendita e probabilmente con una diminuzione dei prezzi delle case compravendute. Un dato positivo riguarda, tuttavia, la diminuzione della quota di agenti che vedono un peggioramento delle prospettive a breve termine.
In questo quadro, l’aumento della tassazione sugli immobili percepita nel primo trimestre 2012 e verificata concretamente nel mese di giugno di quest’anno, non sarà certo un incentivo al mercato. Ma l’andamento di quest’ultimo è dettato soprattutto dal quadro economico generale del nostro Paese.

Casa: prezzi ancora troppo alti

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Il crollo delle compravendite immobiliari registrato nell’ultimo anno non è una novità. Purtroppo tale andamento rispecchia in pieno le condizioni del potere di acquisto delle famiglie nonché la difficoltà nell’ottenere l’erogazione di un mutuo o nel sostenerne le rate.
Inoltre, dagli studi effettuati dall’O.N.F. – Osservatorio Nazionale Federconsumatori emerge un dato che fornisce un’ulteriore spiegazione a questo andamento: al contrario di quanto ci si aspetterebbe in una situazione simile, i prezzi delle case nei centri metropolitani hanno subito una variazione minima, per non dire irrisoria.
Questo vuol dire che non si è ancora sgonfiata la bolla speculativa sul mercato immobiliare.
Si sono allungati i tempi necessari per l’acquisto, ma i prezzi non sono calati a sufficienza.
Per l’acquisto di un appartamento-tipo (di 90 metri quadri in una zona semicentrale di una grande area metropolitana) si è passati da 15 anni di stipendio necessari nel 2001 a 18,4 anni nel 2011.
Sicuramente anche la reintroduzione dell’IMU sulla prima casa (che peserà mediamente, solo per costi diretti, per 405 Euro annui a famiglia) non contribuisce in maniera positiva alla ripresa delle compravendite.
Alla luce di questo andamento è chiaro ed evidente che per far ripartire il mercato immobiliare è necessario un ridimensionamento dei prezzi, coerentemente con le sane logiche di mercato, nonché una riduzione della tassazione, giunta ormai a livelli insostenibili.